Tình huống bạn đọc hỏi
Gia đình tôi có căn nhà mặt phố bốn tầng ở khu trung tâm Hà Nội, đã ở nhiều năm. Sân thượng thấm dột nặng, nước chảy xuống các tầng dưới, làm hỏng đường điện và ẩm mốc. Chúng tôi dựng khung thép và lợp mái tôn che sân thượng để chống thấm, không làm phòng ở. Phường lập biên bản yêu cầu dừng thi công vì không có giấy phép xây dựng. Khi chúng tôi nộp đơn xin phép thì không được nhận với lý do đã vi phạm. Sau đó phường ra quyết định yêu cầu ngừng cấp điện, nước. Vậy lợp mái tôn sân thượng có phải xin giấy phép xây dựng không, và chúng tôi nên làm gì?
Trả lời
Trong phần lớn trường hợp nhà mặt phố tại đô thị, lợp mái tôn mới trên sân thượng vẫn phải xin giấy phép, cụ thể là giấy phép sửa chữa, cải tạo. Luật Xây dựng 2025 mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng, nhưng mái tôn sân thượng nhà mặt phố thường không đáp ứng đủ điều kiện miễn. Tuy vậy, người dân vẫn có quyền xin cấp phép sau khi bị lập biên bản, và việc ngừng cấp điện, nước chỉ hợp pháp khi đúng điều kiện, đúng thẩm quyền, đúng trình tự.
Luật quy định thế nào về giấy phép xây dựng và miễn giấy phép xây dựng?
Nguyên tắc chung là phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ tám nhóm công trình được miễn theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Luật có hiệu lực từ ngày 01/7/2026; riêng quy định về miễn giấy phép đã áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Giấy phép xây dựng gồm ba loại: giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; và giấy phép xây dựng có thời hạn.
Với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, có hai trường hợp miễn giấy phép đáng quan tâm nhất:
| Trường hợp miễn phép | Điều kiện theo luật |
|---|---|
| Nhà ở riêng lẻ (điểm g khoản 2 Điều 43) | Quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m². Không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng theo các quy hoạch chung, và không nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc |
| Sửa chữa, cải tạo (điểm h khoản 2 Điều 43) | Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình; hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Đồng thời không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy chữa cháy, môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật |
Điểm mấu chốt là cả hai trường hợp đều có điều kiện đi kèm. “Nhà dưới bảy tầng” hay “chỉ sửa chữa” chưa đủ để được miễn giấy phép xây dựng.
Mái tôn sân thượng nhà mặt phố có được miễn giấy phép không?
Đối chiếu tình huống với hai trường hợp trên, câu trả lời thường là không.
Không thuộc trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn phép. Nhà ở khu trung tâm các đô thị lớn thường nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc, tức khu vực mà luật loại trừ khỏi diện miễn phép.
Khó thuộc trường hợp sửa chữa, cải tạo được miễn phép, vì ba lý do:
- Mái dựng trên sân thượng là phần bên ngoài nhà, không phải sửa chữa “bên trong công trình”.
- Nhà mặt phố có mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị, và các tuyến phố trung tâm thường có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
- Khung thép lợp mái biến sân trời thành không gian có mái che, làm tăng chiều cao nhà. Nếu có thêm vách bao và dùng làm kho thì dễ bị coi là thay đổi công năng sử dụng.
Vì vậy cơ quan quản lý thường xếp việc này vào diện cải tạo phải có giấy phép. Mục đích chống thấm là chính đáng nhưng không làm thay đổi yêu cầu đó.
Ngược lại, một số cách xử lý thấm dột có thể được miễn giấy phép:
- Chống thấm mặt sàn, lát lại gạch sân thượng, sơn sửa trong nhà: là sửa chữa không đổi công năng, không tác động kết cấu chịu lực.
- Nhà trong ngõ, mặt ngoài không giáp tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc: có thể thuộc diện miễn nếu đáp ứng các điều kiện còn lại.
Riêng tại Hà Nội, thành phố đang thí điểm miễn cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Phạm vi và điều kiện áp dụng cụ thể cần hỏi tại Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có nhà, tốt nhất bằng văn bản và trước khi thi công.
Xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở tại đâu, điều kiện gì?
Khi hạng mục không được miễn phép, loại giấy phép cần xin là giấy phép sửa chữa, cải tạo (điểm b khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng).
Nơi cấp phép. Theo Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Người dân nộp hồ sơ ngay tại phường, xã nơi có nhà.
Điều kiện cấp phép (khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng):
- phù hợp với mục đích sử dụng đất;
- phù hợp với quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc;
- thiết kế bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, đáp ứng yêu cầu về môi trường, phòng cháy chữa cháy và kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Trách nhiệm của cơ quan cấp phép (khoản 2 Điều 45): niêm yết công khai, giải thích, hướng dẫn quy định về cấp giấy phép; trả kết quả hoặc thông báo khi hồ sơ chưa đủ điều kiện. Người đề nghị cấp phép có quyền yêu cầu giải thích, hướng dẫn và có quyền khiếu nại, khởi kiện (khoản 1 Điều 46).
Trong tình huống nêu trên, một lá đơn viết tay chưa phải là hồ sơ đề nghị cấp phép hợp lệ. Tuy nhiên, cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ, không thể chỉ từ chối với lý do “đã vi phạm”.
Cần lưu ý thực tế: ở khu phố có yêu cầu bảo tồn hoặc quản lý kiến trúc chặt, việc có được cấp phép thêm mái trên sân thượng hay không phụ thuộc vào quy chế kiến trúc của khu vực. Nên hỏi trước khi đầu tư thiết kế và vật liệu.
Khi nào công trình không phép bị ngừng cấp điện, nước?
Tại Hà Nội, Luật Thủ đô năm 2026 (khoản 2 Điều 14) và Nghị quyết số 20/2026/NQ-HĐND cho phép yêu cầu ngừng cung cấp điện, nước đối với công trình vi phạm. Với công trình xây dựng không phép, biện pháp này chỉ được áp dụng khi có đủ ba điều kiện:
- Công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng mà không có.
- Cơ quan có thẩm quyền đã yêu cầu bằng văn bản chấm dứt vi phạm, dừng thi công.
- Người vi phạm không chấp hành yêu cầu đó.
Ngoài ra, nghị quyết chỉ cho phép áp dụng “trong trường hợp cần thiết để bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội”. Người có thẩm quyền quyết định là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Đơn vị điện, nước phải thực hiện trong 24 giờ kể từ khi nhận được quyết định.
Biện pháp này không thay thế việc xử phạt vi phạm hành chính, và sẽ chấm dứt khi có một trong các căn cứ sau:
- đã có giấy phép xây dựng cho công trình trước đó chưa có phép;
- đã có biên bản ghi nhận việc phá dỡ phần công trình vi phạm.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cũng có thể tạm dừng biện pháp khi chủ nhà có văn bản cam kết tự phá dỡ hoặc khắc phục vi phạm.
Như vậy, quan điểm “đã vi phạm thì không được xin phép” không phù hợp với quy định. Chính nghị quyết đã coi giấy phép được cấp sau là một căn cứ để cấp lại điện, nước.
Người dân nên làm gì khi bị lập biên bản vì lợp mái tôn không phép?
- Dừng thi công ngay khi bị lập biên bản và yêu cầu được giao một bản biên bản. Tiếp tục thi công là căn cứ trực tiếp để bị áp dụng biện pháp ngừng điện, nước.
- Xác định hạng mục có thuộc diện miễn phép không, dựa trên vị trí nhà, quy chế kiến trúc của khu vực và việc có thay đổi công năng hay không.
- Nộp hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu hạng mục phải có phép. Nếu bị từ chối tiếp nhận, đề nghị trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
- Tự tháo dỡ nếu không thể xin phép, rồi đề nghị phường, xã lập biên bản ghi nhận việc tháo dỡ. Đây là căn cứ để chấm dứt biện pháp ngừng điện, nước.
- Kiểm tra tính hợp pháp của quyết định: người ký có đúng thẩm quyền không, có đủ biên bản làm việc và biên bản kiểm tra không, gia đình có được giao các biên bản này không.
- Khiếu nại hoặc khởi kiện nếu quyết định trái quy định. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày. Người khiếu nại có thể đề nghị tạm đình chỉ thi hành quyết định khi việc thi hành gây hậu quả khó khắc phục, chẳng hạn cắt điện, nước nơi ở của người cao tuổi.
- Chọn giải pháp chống thấm không cần giấy phép trong lúc chờ, ví dụ xử lý chống thấm mặt sàn sân thượng.
Câu hỏi thường gặp
Chống thấm, lát lại sàn sân thượng có phải xin giấy phép xây dựng không?
Thông thường là không. Đây là sửa chữa không làm thay đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, thuộc diện miễn giấy phép theo điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng.
Thay tấm tôn cũ bằng tôn mới trên mái đã có thì sao?
Nếu giữ nguyên hình dạng, chiều cao và công năng thì đây là sửa chữa. Tuy nhiên, với nhà giáp tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc, nên hỏi phường, xã trước khi làm.
Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép có phải thông báo khởi công không?
Không. Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng loại trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khỏi nghĩa vụ gửi thông báo khởi công.
Làm xong rồi mới xin phép có được không?
Người dân vẫn có quyền nộp hồ sơ. Việc có được cấp hay không phụ thuộc vào điều kiện cấp phép. Trong thời gian đó, hành vi xây dựng không phép vẫn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: Điều 43, 44, 45, 46.
- Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.
- Luật Thủ đô số 02/2026/QH16: Điều 14.
- Nghị quyết số 20/2026/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội: Điều 3, 4, 5, 6, 8.
- Luật Khiếu nại năm 2011, sửa đổi bởi Luật số 136/2025/QH15: Điều 9, 17, 35.
Cần tư vấn về giấy phép xây dựng và khiếu nại quyết định hành chính?
Bài viết mang tính thông tin chung; mỗi trường hợp cần được xem xét theo hồ sơ cụ thể. Công ty Luật TNHH LawPro tư vấn thủ tục cấp giấy phép xây dựng, rà soát biên bản, quyết định xử lý vi phạm trật tự xây dựng và đại diện khiếu nại, khởi kiện hành chính.
- Hotline: 0936779799
- Email: info@lawpro.vn
- Website: lawpro.vn
- Văn phòng: Thành phố Hà Nội – Thành phố Đà Nẵng – Thành phố Hồ Chí Minh
