Mục lục

Công trình xây dựng bị lập biên bản vi phạm hành chính: Xử lý thế nào để hạn chế thiệt hại?

Biên bản vi phạm hành chính chưa phải là quyết định xử phạt. Khoảng thời gian từ khi bị lập biên bản đến khi có quyết định là giai đoạn quyết định công trình được hợp thức hóa hay bị phá dỡ. Ứng xử sai trong giai đoạn này, đặc biệt là tiếp tục thi công, có thể khiến mức phạt tăng gấp nhiều lần. Bài viết hướng dẫn chủ đầu tư, chủ nhà từng bước xử lý theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP và Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Bước 1: Dừng thi công ngay lập tức

Đây là việc quan trọng nhất. Nghị định 339/2026/NĐ-CP có một khung phạt riêng cho hành vi tiếp tục vi phạm sau khi đã bị lập biên bản mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt:

Loại công trình	Mức phạt ban đầu (xây không phép)	Mức phạt khi tiếp tục vi phạm
Nhà ở riêng lẻ	60–80 triệu	60–80 triệu, kèm tước giấy phép, tịch thu phương tiện
Công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật	120–140 triệu	400–500 triệu
Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi	140–160 triệu	500–600 triệu

Mức phạt áp dụng cho tổ chức; cá nhân, hộ gia đình bằng 1/2.

Ngoài ra, hành vi tiếp tục vi phạm luôn đi kèm biện pháp buộc phá dỡ, tức là mất cơ hội xin cấp phép bổ sung. Nhà thầu tiếp tục thi công cũng bị phạt riêng tới 200 triệu đồng và bị tịch thu phương tiện.

Việc cần làm ngay: thông báo bằng văn bản cho nhà thầu dừng thi công, rút máy móc, lập biên bản hiện trạng công trình tại thời điểm dừng (có ảnh, video) để làm căn cứ sau này.

Bước 2: Kiểm tra kỹ nội dung biên bản

Người vi phạm có quyền đọc và ghi ý kiến vào biên bản. Hãy kiểm tra:

Người lập biên bản có đúng thẩm quyền không;
Mô tả hành vi có chính xác không: không phép, sai phép, sai quy hoạch hay lấn chiếm là các hành vi có khung phạt và hậu quả rất khác nhau;
Loại công trình được xác định đúng chưa: nhà ở riêng lẻ, công trình trong khu vực di tích, hay công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật, báo cáo nghiên cứu khả thi;
Chủ thể vi phạm là cá nhân hay tổ chức (ảnh hưởng trực tiếp đến việc mức phạt có được chia đôi hay không);
Diện tích, vị trí phần vi phạm có được đo đạc, ghi nhận đúng thực tế.

Nếu không đồng ý, nên ghi rõ ý kiến vào biên bản thay vì từ chối ký. Việc từ chối ký không làm biên bản mất giá trị, trong khi ý kiến ghi nhận là căn cứ quan trọng cho giai đoạn giải trình.

Bước 3: Đánh giá các căn cứ có lợi

Trước khi giải trình, cần xác định công trình có thuộc một trong các trường hợp sau không:

Thay đổi không phải điều chỉnh giấy phép: Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định nếu xây khác giấy phép nhưng không thuộc trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là sai phép và không bị xử phạt.
Công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng.
Đã hết thời hiệu xử phạt: 02 năm với lĩnh vực xây dựng; với nhà ở riêng lẻ tính từ ngày đưa vào sử dụng. Lưu ý hết thời hiệu chỉ loại trừ phạt tiền, không loại trừ biện pháp khắc phục hậu quả.
Áp dụng sai văn bản: công trình trên đất sử dụng không đúng mục đích phải xử phạt theo Nghị định về lĩnh vực đất đai, không theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
Tình tiết giảm nhẹ: chủ động dừng thi công, tự nguyện khắc phục, vi phạm lần đầu.

Bước 4: Thực hiện quyền giải trình đúng thời hạn

Theo Luật Xử lý vi phạm hành chính, người vi phạm có quyền giải trình khi hành vi có khung phạt tối đa từ 15 triệu đồng trở lên với cá nhân, 30 triệu đồng trở lên với tổ chức, hoặc bị áp dụng hình thức tước giấy phép, đình chỉ hoạt động. Phần lớn vi phạm trật tự xây dựng đều thuộc trường hợp này.

Hình thức giải trình	Thời hạn
Giải trình bằng văn bản	Gửi trong 05 ngày làm việc kể từ ngày lập biên bản; vụ việc phức tạp có thể đề nghị gia hạn thêm tối đa 05 ngày làm việc
Giải trình trực tiếp	Gửi văn bản yêu cầu trong 02 ngày làm việc kể từ ngày lập biên bản; cơ quan xử phạt thông báo thời gian, địa điểm phiên giải trình trong 05 ngày làm việc

Khi có giải trình, thời hạn ra quyết định xử phạt được kéo dài lên 01 tháng kể từ ngày lập biên bản, tạo thêm thời gian để chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép bổ sung.

Văn bản giải trình nên có: tóm tắt hiện trạng; căn cứ pháp lý chứng minh không vi phạm hoặc vi phạm nhẹ hơn mô tả trong biên bản; tình tiết giảm nhẹ; tài liệu kèm theo (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép, bản vẽ, ảnh hiện trạng); đề nghị cụ thể về mức phạt và biện pháp khắc phục.

Nếu bỏ qua thời hạn này, người vi phạm được xem như từ bỏ quyền giải trình.

Bước 5: Xin cấp phép hoặc điều chỉnh giấy phép bổ sung

Với công trình đang thi công mà vi phạm do không phép, sai phép hoặc thiết kế chưa được thẩm định, phê duyệt, biện pháp khắc phục là buộc làm thủ tục cấp giấy phép, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh dự án, thiết kế. Đây là cơ hội hợp thức hóa công trình.

Những điểm cần lưu ý:

Thời hạn: phải hoàn tất thủ tục trong thời hạn quy định và ghi trong quyết định xử phạt. Hết thời hạn mà không được cấp phép, phần vi phạm sẽ bị buộc phá dỡ.
Điều kiện cấp phép: công trình phải phù hợp quy hoạch và các điều kiện cấp phép theo Luật Xây dựng. Nếu phần đã xây không thể đáp ứng, cần tính phương án tự điều chỉnh công trình.
Không áp dụng với công trình sai quy hoạch, cơi nới lấn chiếm, tiếp tục vi phạm sau biên bản hoặc tái phạm. Các trường hợp này bị buộc phá dỡ.

Nên nộp hồ sơ xin phép song song với giai đoạn giải trình, không đợi có quyết định xử phạt mới bắt đầu.

Bước 6: Sau khi có quyết định xử phạt

Thi hành quyết định

Tiền phạt phải nộp trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Nếu bị buộc phá dỡ, người vi phạm nên chủ động thực hiện trong thời hạn quyết định; nếu để cơ quan chức năng cưỡng chế, người vi phạm vẫn phải chịu toàn bộ chi phí cưỡng chế.

Khiếu nại hoặc khởi kiện

Nếu cho rằng quyết định xử phạt trái pháp luật, người bị xử phạt có thể:

Khiếu nại đến người đã ban hành quyết định trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định;
Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án trong thời hạn 01 năm kể từ ngày nhận quyết định.

Việc khiếu nại, khởi kiện không đương nhiên tạm dừng việc thi hành quyết định. Nếu quyết định có biện pháp phá dỡ, cần cân nhắc đề nghị tạm đình chỉ thi hành để tránh thiệt hại không thể khắc phục.

5 sai lầm thường gặp khi bị lập biên bản

Tiếp tục thi công “cho xong phần thô”, khiến mức phạt tăng mạnh và mất cơ hội xin phép bổ sung.
Từ chối ký biên bản mà không ghi ý kiến, bỏ lỡ cơ hội ghi nhận quan điểm của mình.
Bỏ qua thời hạn giải trình 05 ngày làm việc.
Đợi có quyết định xử phạt mới nộp hồ sơ xin phép, dẫn đến không kịp thời hạn.
Không thông báo cho nhà thầu, dẫn đến tranh chấp trách nhiệm và phạt kép.

Câu hỏi thường gặp

Bị lập biên bản vi phạm xây dựng có phải nộp phạt ngay không?

Không. Biên bản chỉ ghi nhận vi phạm. Tiền phạt được nộp sau khi có quyết định xử phạt, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định.

Thời hạn giải trình vi phạm hành chính về xây dựng là bao lâu?

Giải trình bằng văn bản phải gửi trong 05 ngày làm việc kể từ ngày lập biên bản, có thể gia hạn thêm tối đa 05 ngày làm việc với vụ việc phức tạp. Muốn giải trình trực tiếp, phải gửi yêu cầu trong 02 ngày làm việc.

Công trình bị lập biên bản có được xin cấp phép bổ sung không?

Được, nếu công trình đang thi công và vi phạm do không phép, sai phép hoặc thiết kế chưa được thẩm định, phê duyệt. Công trình sai quy hoạch, lấn chiếm, tiếp tục vi phạm sau biên bản hoặc tái phạm thì bị buộc phá dỡ.

Tiếp tục xây sau khi bị lập biên bản bị phạt bao nhiêu?

Với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt là 500–600 triệu đồng; với nhà ở riêng lẻ là 60–80 triệu đồng (cá nhân, hộ gia đình chịu một nửa), kèm buộc phá dỡ và tịch thu phương tiện.

Không đồng ý với quyết định xử phạt thì làm gì?

Người bị xử phạt có thể khiếu nại trong 90 ngày hoặc khởi kiện vụ án hành chính trong 01 năm kể từ ngày nhận quyết định.

Lưu ý pháp lý

Bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải. Thời hạn và thủ tục cụ thể có thể khác nhau tùy từng vụ việc; người vi phạm cần theo dõi các thời hạn ghi trong biên bản, quyết định xử phạt và tham vấn luật sư khi cần.

Công trình của bạn vừa bị lập biên bản? Thời gian giải trình chỉ có 05 ngày làm việc. Liên hệ LawPro để được đánh giá hồ sơ, soạn văn bản giải trình, xin cấp phép bổ sung hoặc khiếu nại, khởi kiện quyết định xử phạt.

📞 Hotline: 0936 779 799 | ✉️ Email: info@lawpro.vn

Công trình bị lập biên bản vi phạm xây dựng: Xử lý thế nào?